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    加拿大央行,把房市放缓的原因推到买家身上,你服吗?

    2019-04-29    温房网    点击量:2472

    近几个月来,房地产业内人士一直在主张,加拿大的贷款压力测试是多伦多和温哥华房屋市场放缓的主要原因。

     

    各地的房地产委员会每次宣布房屋销售出现下滑时,都会提到压力测试的影响,加拿大贷款专业协会(Mortgage Professionals Canada)等团体警告说,该规则可能会使整整一代加拿大人无法购买属于自己的房子。

     

    他们呼吁政府取消或放宽压力测试,目前的压力测试利率,比贷款机构提供的利率高两个百分点,借款人必须在这个高利率的情况下,证明自己的还款能力,才能获得贷款。

     

    但最近,加拿大央行(Bank Of Canada,BoC)发布的一份报告《揭开推动住房转售的因素》(Disentangling the Factors Driving Housing Resales)表示,虽然贷款压力测试确实发挥了抑制市场的作用,但它是次要的。

     

    该报告描绘了房地产市场的清晰画面:过度的热情导致房价大幅上涨,紧接着是不可避免情况——没有足够的买家让这场“狂欢”继续下去。

     

    报告称,2016年和2017年发生了很多事情,都减缓了住房市场过热的情况:

     

    BC省和安省引入外国买家税;

    加拿大银行业监管机构OSFI逐步收紧抵押贷款规则;

    加拿大央行开始加息。

     

    为了了解这些变化中哪些实际影响了住房市场,以及如何影响的,BoC的分析师分析了“贷款等级微观数据在房屋销售每一步中的变化”?;痪浠八?,他们试图通过贷款市场跟踪实际的资金流动,看看每个变化如何相继影响人们的决策。

     

    央行发现,2015年第一季度至2018年第四季度之间,全国住房转售率下降了17000个单位,只有一小部分,大概1000笔交易,可能是受贷款压力测试的影响。其余的都是受房价上涨和抵押贷款利率上涨的影响。

     


    但加拿大很幸运,房屋负担能力?;负醴⑸诰鸵等瘸钡耐?,就业热潮推高了收入,增加了住房需求,几乎足以抵消拥有住房成本的上涨。因此,房市只是放缓,但没有崩溃。

     


    加拿大央行标记出房地产泡沫的另一个典型迹象:2015年和2016年,多伦多和温哥华的房屋销售出现飙升,远远超出了对就业和收入水平的预期。据加拿大央行估计,根据当时的经济状况,当时的销售增幅是正常值的10倍。

     

    报告指出,“当时房屋销售活动大部分受到人们心理预期的影响,这些心理预期在政策、措施出台后迅速消退?!?/span>

     

    换句话说,人们在房价暴涨的时候慌了。他们预计房价会继续快速增长,“现在不买以后更买不起了”,所以他们纷纷快速进入市场,从而又进一步推高房价和房屋销售。

     

    然后,当新的税收和贷款规则出现时,人们的期望从过于乐观变成过于悲观。同样根据现在的经济状况,销售额却跌破了应有的水平,这个情况现在仍然存在。

     

    至于压力测试,央行给出了一张“压力测试影响买家图”。央行认为,买家被压力测试影响,会产生三种结果,这三种结果又会对房屋转售产生三种影响:

     


    1、买家改买更便宜的房子——对转售量没有影响,但会降低平均销售价格;

    2、付更多的头款——对转售完全没影响;

    3、推迟购买——减少转售量。

     

    最后,央行给出的结论就是:别再责怪外国买家或政府政策了,该怪的是我们自己。

     

    如今,期待房市的快速反弹似乎不太可能。加拿大央行的报告显示,在价格与收入相匹配之前,销售可能会持续低迷。

     


    但到目前为止,房屋可负担性并没有改变,或者至少没有改善。即使销售疲软,价格仍然保持高位。最近Zoocasa的一项研究强调了这个问题的极端程度:研究估计,只有温哥华收入最高的2.5%的人,多伦多收入最高的10%的人,可以买得起独立屋。收入前25%的任,可以买得起公寓。

     

    而且,随着家庭债务再次创下2018年以来的历史新高,加拿大央行副行长Carolyn Wilkins预计,消费者将继续遏制消费。


    “消费者负债累累,是加拿大经济的头号漏洞,某些家庭可能会开始增加储蓄,”Wilkins表示。

     


    这种情况,对房地产市场未来的影响很难猜测,加拿大央行也不愿意在政策上作出改变。新的税收和新的贷款规则正在发挥作用,蓬勃发展的就业市场,持续高的债务水平,这样的情况是所有人都不曾经历过的,全新的,大家都不知道未来会是什么样。

     

    央行的报告总结得倒是干净利落:“房地产市场目前处于未知领域?!?/span>

     

    但这总结,怎么这么让人不放心呢?


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